跨界医疗又成房企心头好。近日，融创中国战略投资强森医疗的消息让“地产+医疗”再次走进大众视野。据悉，双方将携手在城市医疗配套及医疗康养领域展开全面合作。
近几年，人口老龄化加剧，慢性病患病人数大幅攀升，亚健康几乎成为所有年龄层的共同困扰。同时，经济的快速增长与人均收入的增加让人们对生活质量的要求不断提升。这些变化将潜在的巨大医疗健康需求引爆，促使大健康产业迈入黄金发展期。
2020年，新冠肺炎疫情日益提升着人们对健康的关注度，全国乃至全球都在讨论如何预防流行性病毒，如何建立健康信息管理体系等问题。其中，颇受关注的新冠肺炎疫苗的研制，正是大健康产业中的重要一环。
聚焦房地产行业，疫情防控期间在医疗等大健康领域有布局的房企表现突出。目前，“地产+医疗”大健康模式是医疗健康服务落地的重要形式，成为房企转型升级的契机。截至目前，已有数十家房企斥巨资跨界医疗，包括碧桂园、恒大、万科、保利、绿城集团、万达集团、远洋等。
大健康产业有待发展
近年来，有关健康服务产业的政策暖风一再吹来。
早在2013年，国务院就发布了《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》，提出到2020年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群。健康服务业总规模达到8万亿元以上，成为推动经济社会持续发展的重要力量。
2016年10月，中共中央、国务院印发了《“健康中国2030”规划纲要》，其中单列“推进健康中国建设”一章，将健康上升至国家战略层面。
该纲要明确，优先支持社会力量举办非营利性医疗机构，推进和实现非营利性民营医院与公立医院同等待遇。在业内看来，此举既与民生关联紧密，又深远影响了医疗行业的方向，尤其对我国民营高端医疗带来重大利好。
2017年，党的十九大提出“实施健康中国战略”。战略基于人民群众对美好生活的需求，旨在全面提高人民健康水平、促进人民健康发展，为新时代建设健康中国明确了具体落实方案。
2018年8月，国务院办公厅发布《深化医药卫生体制改革2018年下半年重点工作任务》，针对医疗、医保、医药三医联动，聚焦解决看病难、看病贵等重点难点问题。
其中提到，要促进社会办医加快发展，优化社会办医疗机构跨部门审批工作。允许公立医院与民营医院合作，通过医疗联合体、分级诊疗等形式带动支持社会办医发展。
此外，积极稳妥推进医师多点执业，完善备案制，加快推动医疗责任险发展，同步完善监管机制。
事实上，随着医改的纵深推进，为满足群众多层次医疗服务的需求，我国早已显现出对医疗产业的扶持意图，鼓励社会办医，提供多层次、多样化医疗服务，与公立医院综合改革并行一直是整个工作的重点任务。
何为大健康？资料显示，大健康包括了医疗服务、药品、医疗器械、可穿戴健康设备、理疗、美容、保健食品、健康食品、体育休闲、健康检测、养生、健康家居、有机农业等，是继信息技术产业之后第五波经济浪潮的新支柱。
大健康产业指的是与健康相关的综合产业集群，按照大健康产业链，可分为超前端、前端、中端、后端、超后端5个环节。
其中，超前端主要为生物医药、药品发展等。前端指的是健康管理、健康信息管理、疾病预防等。中端主要指专业医疗等相关服务。后端主要是指康复理疗、康养结合等相关服务。超后端主要指养老社区等服务。
专家表示，大健康产业包含的内容和服务客户群体广泛，发展前景良好。但目前我国大健康产业由于资源分散，不够聚合，未能形成供应规模。此外，我国大部分人群“未富先老”，且对大健康产业的认知仅仅停留在“治病救人”的阶段，愿意为健康付费的人群比例不多。
我国大健康产业服务能力与美国等发达国家仍有较大差距，尤其是医疗服务理念的传播度在我国仍然不高，以美国Mayo Clinic酒店式医疗服务为例，以酒店作为病房、医生作为服务生为病患服务的理念在我国尚不能获得普遍认可。我国大健康产业发展仍处在初步发展阶段。
房企“占座”大健康
虽然大健康产业有资金投入大、专业门槛高、收益慢3大特点，但因其发展空间大、现金流稳定，还是吸引了许多资本涌入。大健康产业与房地产业务较强的关联度和协同性，还使得越来越多的房企纷纷布局医养圈，进行跨界经营。
2014年前后，各地政府开始规划发展大健康产业。全国多个城市对大健康产业的产业园区进行了规划，如济南药谷、大坦沙国际医疗健康城。
大健康产业的规划发展离不开房企的参与。同时，这一阶段正是房企进军产业园区的关键时期。
2014年，申银万国证券发布《地产白银时代：跨界转型方兴未艾——房地产行业跨界转型系列研究之一》显示，142家上市房企中，41家房企已经或正在转型，主要涉及医疗(含养老)、“互联网+”、能源、金融、军工、材料、影视传媒、环保8大方向，其中涉及医疗（含养老）方面的企业数目最多，达到13家。
2016年1月，万达集团宣布投资150亿元，在上海、成都、青岛建设3座综合性国际医院，并引进英国国际医院集团（IHG），医院中文名定为“英慈万达国际医院”。
这是国内房地产“土豪”与国际“高洋上”医疗机构的又一次跨界、跨国组合，上百亿元的大手笔投资，不仅刷新了国内企业在医疗行业的单笔投资纪录，更成为彼时房企转型医疗的新案例。
2017年8月，万达集团宣布成立大健康集团，这是继万达商业、万达文化、万达网络、万达金融之后，诞生的另一名万达新成员，预示着万达集团在战略层面已明确了重点发力大健康产业，轻资产运营。
2019年1月的集团年会上，万达集团董事长王健林宣布万达集团在2019年要完全剥离房地产业务，并提出正式向大健康产业全面进军。
同年5月，广州黄埔长岭居出让一宗商业兼医疗用地，地块被万达地产集团有限公司以总价13.4亿元拿下，拟建国际医院及康养项目。此举被认为是万达集团在践行集团之前提出的进军大健康产业。
融侨集团是另一个试水者。2019年1月，融侨集团宣布入股同道医师集团，此举意味着融侨集团在大健康医疗产业链中，又迈进了一步。据悉，融侨集团计划投资超50亿元进入医疗领域，发展医疗、康体、保健、养老、护理等大健康医疗体系。
而像恒大、万科等企业虽然也有投资、并购或自建医院，但他们没有像万达集团一样完全剥离房地产业务，而更多地是走“地产+医疗健康配套”泛健康的路子。
作为国内最早向医疗大健康转型的房企之一，恒大切入细分领域，在尝试过建设高端医疗机构、与保险金融机构合作推出医疗服务和医疗保险之后，恒大最终走向了“家庭式”地产模式，“恒大养生谷”已成为了恒大转型中的拳头产品。“恒大养生谷”在住宅的基础上，融合了医疗保险、高端医疗、健康管理和康养服务等。
这么做的还有华润集团，“华润理想国”项目在玩法上基本跟恒大如出一辙。然而，“地产+医疗健康”的重点应是“医疗健康”，而非“地产”。
有业内人士表示，从本质上来看这种模式还是没能跳出“房地产+”的概念，当然这么做也并不是说房企在“玩概念”，但若将这类模式上升到提升城市基础医疗水平、解决看病难的这一高度又难以服众，这些房企的主要目的还是为了“房地产行业下半场”布局，提高楼盘的溢价。
除积极布局大健康产业之外，部分房企则试图为养老地产铺路，万科、保利、远洋、绿城集团是其中战略意图最明确的房企。
何为养老地产？资料显示，养老地产客群集中在55岁以上，包括健康老人与非健康老人两大类，其中非健康老人又分为多个等级，比如生活尚能自理老人、不能自理老人、临终关怀老人等。根据老年人身体所处阶段，会有持续照料退休社区、日间照料社区等不同的产品形式。
万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。自2010年推行住宅产业化、商业地产、养老地产3大战略后，万科已在杭州、北京等多个项目进行了养老地产的相关尝试。
2016年，万科养老部门计划与北京市国企北控集团合作推出怡园光熙长者公寓。
2017年年底，万科旗下的首个医疗项目广州蕙心医院举行开业仪式，这是万科进入康复医疗板块的首次探索。
截至2018年，万科的养老项目为170个左右，基本都处于亏损状态，但这似乎丝毫没有动摇万科布局养老产业的决心。
2017年3月，万科董事会主席郁亮表示，“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚‘发芽’，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”
保利地产算是首批进军养老产业的企业之一，也是投入资源最多的一家。从2012年开始，全面性地布局养老产业，以居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”养老模式覆盖中国式养老需求。
此外，保利还以“中国国际老龄产业博览会”为平台，成立“中国养老适老产业联盟”，整合行业资源。按照计划，经过培育将形成养老服务机构、护理培训机构、适老化住宅、养老产业研究中心、医疗资源在内的产业链生态系统。
远洋地产则通过与国际知名养老服务商合作的方式发力养老产业。
2013年，其与哥伦比亚太平洋公司、美国养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。
同年，远洋首个养老产品“椿萱茂”在北京落地，其主要打造长者社区、老年公寓、照料中心3条产品线，为老年人提供全生命周期服务。远洋地产总裁李明表示，未来养老在战略上或成为远洋地产的主要业务之一。
绿城集团在健康生态体系的搭建之外，很大一部分精力用于为其养老产业筹谋。
2018年12月17日，绿城中国发公告称，其全资附属公司绿城房产集团有限公司与卖方订立转让协议，以27.18亿元现金代价收购百年人寿保险股份有限公司11.55%股权。
对于收购理由，绿城中国称，人寿保险牌照具有独特的资本投资价值。此外，绿城中国的主要顾客群（即物业买方）与百年人寿保险股份有限公司的保障型保险顾客群具有一定重叠，预期将会有交叉销售的潜力，产生协同效应。
不过，有业内人士表示，入股险资，除了财务投资回报，绿城中国还有更深层次考虑，比如探讨双方在养老产业、在康养小镇方面的深度合作，若结合得好，将形成绿城集团“医养险”三者结合的新产品线。
风险与收益并存
事实上，房企转型的概念早在2009年就已经浮现，现已过去将近11年，很多房企都在寻求房地产之外的发展方向。为什么这些房企都选择了向大健康产业转型，这是一个值得探讨的话题。
部分房企之所以积极向大健康产业谋求转型，除了紧贴政策导向，业内普遍认为，首先是因为健康领域在国内还是一片具有巨大市场潜力的新兴市场之一。更重要的是房地产行业“躺着赚钱”的时代结束了，其利润空间进一步缩小，他们也想抓住这片巨大的市场早早布局。
统计数据显示，中国医疗市场现在占GDP的3.5%，将来会达到6%~7%，其中高端医疗和高端医疗企业在国内医疗市场是最欠缺的。
商业保险的普及将推动高端医疗消费。有机构预测，未来几年，国内民营医疗服务机构占比预计将达25%~30%。不仅如此，利润方面，来自克而瑞的数据显示，部分管理高效的民营医院可带来高达30%~40%的毛利空间，甚至可实现15%~20%的净利率。
在上海易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，国家明确提出“健康服务业”的概念，背后是对后续新兴产业的具体规划。对房企来说，在寻找新兴领域方面，也会格外重视此领域，因为这背后可能预示着各类优惠政策的出台。
海通证券发布的《房地产服务产业链系列报告——医疗地产》显示，相对于其他企业进入医疗领域而言，开发商介入医院等产业具备一定优势，主要表现在：医疗或医院等项目前期投入大，需要较强资金运作和雄厚资金实力，房地产资金实力相对雄厚，大型房地产企业本身可以将医疗等资源与住宅社区结合，实现双赢。
还有专家认为，房企进入大健康产业有其先天优势，主要是因为房企通过地产开发销售积累了大量潜在客户，可以通过住宅项目的规模化发展并以其为流量入口对接大健康产业。在资金等方面房企也具有传统医疗机构不具备的优势。
另外，对于房企而言，他们已经习惯了高利润，且不缺资本，所以对于转型方向的选择更偏向于准入门槛高且利润附加值高的行业，医疗大健康无疑具备初始投入巨大但回报率高且稳定的特点。
另有熟悉行业的人士认为，房企“占座”大健康产业，其“醉翁之意不在酒”，最终目的还是服务于房地产行业。
那么，为何说房企进军医疗大健康是“醉翁之意不在酒”呢？
该人士表示，医疗大健康产业可以与各家房企的楼盘、小区形成联动效应，以提高自己楼盘的附加价值。
房企融资成本通常很高，而非地产融资成本比地产低，涉足医疗领域有利于房企减少融资成本。并且，像医疗养老等产业大多和金融机构挂钩，比如保险业，这也有利于房企融到长周期资金。此外，因为大健康产业是国家扶持的行业，在一定程度上可以降低拿地的难度。
“在房企大肆建设医院、养老院之后，将那些房企划分为医疗大健康企业好像也不太合适，只能当成是涉医地产企业罢了。”该人士说道。
“其实，这种‘套路’在房企中已不是第一次出现了，在很多年前就有‘地产+教育’的说法，通俗的说法就是‘学区房’。虽然‘学区房’的概念不是由房企提出，是市场的衍生品，但时至今日‘学区房’显然让一些房企赚了不少钱，所以现在‘地产+大健康’的概念同样又让房企兴奋了起来。”
医疗行业从来都是一个高风险的行业，这些高调进入大健康领域的房企似乎都对自己信心满满，但所谓“常在河边走，哪有不湿鞋”。一件件医疗行业的负面事件都深刻说明了大健康领域并不好“混”，房企想要做好还需看清本质。
首先，大健康领域无论是建医院还是做药品、保健品，又或是做养老服务，都是一个长周期的过程，并不像传统房地产开发一样从拿地到建设再售卖这么简单。在这种长周期的医疗环境下如何实现快速突破，都是房企转型大健康所会面临的问题。
其次，高风险、高门槛的大健康产业，哪怕是看似最为稳妥的“养老地产+医疗服务”，也存在着“死亡之谷”。养老地产不同于传统地产模式，还需考虑后期服务。
另外“地产+养老”的模式更多地被消费者看成只是房企的宣传手段，这使得养老地产空置的新闻几乎跟开业的报道一样多，乘兴而来、败兴而归的不在少数。
最后，大健康产业是一个多利益相关方的闭环。单是一个看病买药的过程，就会经历到药企、物流、医院、医生再到医保、社保，已经不再是患者与医院的一对一关系，这远比房地产企业建楼、卖楼来得复杂，之前房地产企业用来直接对接顾客的那一套方法在大健康领域是行不通的。
此外，在投入与产出比方面，医疗行业与房地产行业截然不同。
房地产行业是周转快、利润高。而医疗是长期投入、持续运营、回报周期长。这导致目前大部分进入医疗行业的房企，尚未形成成熟的商业模式和运营模式。
与直接投资医院相比，医养结合的盈利也不容易。来自戴德梁行的一份研究报告指出，养生养老健康产业投资大、退出难，具有较高的专业度，作为新兴行业，专业人才匮乏、盈利模式不成熟、产业链不完善、各项成本偏高。
北京中医药大学附属东直门医院某专家认为，房企贸然进入医疗领域很难成功。他认为房企在养生、养老、护理、社区共享健康小屋、特色专科诊疗等方面的机会可能比进入综合性医院更好。
业内认为，大健康产业现在虽被看成市场“蓝海”，也符合房企转型的各类条件，但是房企也需要找准重心。从目前市场情况来看，还没有形成一个标准的“样板市场”。多模式、多渠道布局是大多数房产企业转型所走的路子，房企想要在大健康领域分得一杯羹，就必须抛弃过去高周转、赚快钱的想法，重视商业模式创新、产业资源整合、专业人才队伍建设以及后期的可持续运营能力，做好打持久战的准备。
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