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地产商进军医养的新共识
来源:优年医养研究院


近两年,地产商投资医养产业的道路开始日益清晰,不再死抱着康养地产开发这一条路不放了。

 

同时,经历过2015年那一波投资医院的高潮,先期入局的灾难性后果已经使大家对投资技术性强、管理困难的综合性医院心有余悸。

 

即便是投资医院,也大都集中在康复医院、老年病医院、护理院等管理简单、技术难度不大的专科医院范畴。

 

经过多年的实践,从康养进化到医疗,折腾了许多人,也出现了很多的先烈,有些甚至因此遭受到了巨大挫折,宜华、泰禾等都是前车之鉴。

 

而当下的打法并不成型,医养部门总是处于剧烈变动中,总体来说地产商做健康还处于探索阶段。

 

但经过了7,8年的探索,有些共识也已深入地产商的实践之中。

 

共识一,大力发展轻资产医养模式。

 

交了多年的学费以后,大家开始深刻地领悟到医养行业是一个周期长、利润低的微利行业。并且这种微利行业,在地产商不专业的情况下贸然涉足,大多会亏。因此重资产对医养行业进行布局并不是一个明智的选择。

 

许多地产商在非医养勾地的情况下投资医养重资产的热情与日俱减。尤其是在当前融资困难的情况下,重资产做医养在财务上实在是不划算。

 

除非政府给予部分住宅配套来平衡开发医养重资产所需要的现金流。

 

而在中国房地产狂飙20多年以后,在政策的持续打压打击下。中国房地产的一个周期有可能已经走到了尾声,重资产价格能否持续升值还有待长期观察。

 

在这种情况下,地产商开启轻资产恰逢其时

 

轻资产运营是随着知识经济崛起而发展的,专业技能知识、资本、品牌是轻资产战略的三大支柱。

 

在重资产价格不再飙升的背景下,轻资产运营是地产商所做的明智选择之一。比如说远洋地产就把自身持有的重资产与养老投资基金持有的轻资产通过租赁合作等形式结合起来,打造轻重结合的医养地产体系。

 

同时也必须认识到,地产商做医疗是具备一定优势的。

 

首先,房地产和医疗都属于地域性很强的行业,地产商能够理解医疗的地域性逻辑,能够有针对性的做改变。

 

其次,二者都看重人口趋势,房地产长期看人口,医疗也是一样,考察医疗潜力的最主要指标是人口,特别是医疗机构周边5-10公里的人口聚集情况。

 

再次,二者的市场规模都跟当地居民可支配收入水平紧密相关,当地消费能力是房地产和医疗企业都必须关注的核心要素。

 

而且地产商经过多年的积累,在健康方向,尤其是较为简单的养老护理方向已经积累了丰富的经验,对其进行轻资产运营方面的时间也恰逢其时。

 

虽然对于技术要求较高的健康管理、慢病管理方向,大多数地产商仍然处于探索阶段。但进行轻资产的复制连锁,对大多地产商是轻车熟路。

 

共识二,社区健康成为地产商健康产业的主战场之一。

 

社区健康肯定是健康行业内最大的应用场景之一,而且可以完美的避开公立三甲医院所垄断的临床医学领域。

 

本身近年来随着医保的收缩,国家政策对于医疗的重心就在预防医学上发展,健康管理、慢病管理成为了目前健康行业发展的主战场之一。

 

健康管理和慢病管理不仅仅是针对疾病的预防,还包含了日常的营养管理、运动、急救等全方位的生活干预。在这方面,有自有健康品牌的地产商结合自营物业将拥有天然的优势。地产商的物业为广大的客户提供贴身服务,是社区健康巨大的流量入口。

 

社区健康本身的用户需求不仅仅是把健康机构搬进社区这么简单,而是需要健康机构与社区业主的实际需求进行结合。以家庭为单位的社会组成,要求中高端社区健康满足各个家庭成员的需求。

 

目前做社区健康的地产商在社区方面主要有线上线下两大部分组成。

 

一般来说线下以健康管理中心和健康小屋为主。提供健康咨询、健康评估、饮食指导等日常服务。

 

线上则整合了相应的医疗专家、营养师、健康管理师、康复师等相关的医疗资源。为客户提供绿色通道、就诊预约、医疗咨询等相关服务。并在服务的同时获得业主的部分就医数据,通过业主的可穿戴设备获得相关的健康数据。

 

在数据形成一定的规模之后,就可以把数据卖给相关的健康产品供应商,或者建立起自己的健康产品和健康服务销售渠道,完成在医养行业内的产业闭环。

 

在这里面我们可以看到恒大、北大资源等相关公司都在做相应的产品开发。优年网开发的健康无忧APP就是一个相应产品的版本。

 

共识三,健康管理和轻医疗领域是地产商的主攻方向。

 

地产商毕竟不是医疗服务商,大病大刀和疑难杂症不是地产商碗里的菜。随着2019年以来国家医保政策的持续收紧,相关的民营医疗也遇到了较大的困难,正在积极进行转向。

 

在这种情况下,地产商不太可能进入强技术、重管理的医院领域。何况当年雄心勃勃要投资医院的地产商,大多数都输得一塌糊涂。整个社会的氛围也在向健康管理、慢病管理、康复复健等相关难度不大、强度不高的医疗领域转型。地产商需要针对的是一些投资小、见效快、有天然客户存在的健康领域。

 

目前,我国疾病谱发生明显变化,慢病死亡占总死亡人数比例持续上升,高血压、糖尿病、心脑血管病及肥胖、心理疾病等已成为危害人们健康的主要杀手,健康管理也日益受到社会和国家的重视。


同时,医养结合、健康管理等作为应对人口老龄化、慢病化的重要举措,是地产商做医疗要重点关注的热点以及未来发展方向。

 

大多数做社区健康的开发商的主攻领域应集中在健康管理、慢病管理、康复复健、居家养老等技术含量低和以疼痛管理、睡眠障碍、晕眩、抑郁、体重管理等轻医疗领域。

 

健康管理是一切医疗的基础和流量入口。打通了基础的社区健康管理模式以后,地产商就可以延伸出无限多的商业模式。比如社区健康与人寿保险公司的结合,未来这将是一个大的商业蓝海。

 

在新形势下,地产商的行为重心将从地产开发不可避免的转向地产开发和地产运营并重。

 

而医养行业将是主攻领域之一,经过了多年探索后,地产商也逐渐摸索出了一些从事医养行业的经验。

 

只是这条路是否能够走得通,也要看地产商的综合能力。

 

未来对大多数地产商来说都将是:路漫漫其修远兮,吾等将上下而求索!



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