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地产巨变,医养地产路在何方?
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对地产商来说,形势变化之快超过了所有人的预计。

 

也许多年后回头看,我们会说2021年这个夏天,是中国地产行业质变的转折点。

过去20多年里狂飙突进的地产行业,突然间处于内外交困之中。但这种内外交困对于地产商进军医养行业却是一个难得的契机!

这不是地产商愿意不愿意从事医养这种慢热型、周期长的行业,而是外在形势的必然,是不以人的意志为转移的。

有诸多因素在逼迫地产商和医养行业做密切融合,过去地产商搞小试点、放大新闻的医养地产套路已经行不通了,会逐渐有多家地产商去ALL lN医养产业。

促使地产商与医养产业紧密结合的因素主要有以下这些:

1、融资的难易


由于过去多年的狂飙突进,对于中国的大小地产商来说,2021年处于地产行业的偿债高峰期。同时又由于各种不可抗力的人为因素,国内的融资渠道又遇到了较大问题,地产商的现金流正处于危险之中。而对于地产商来说,现金流是地产商的生命线。目前,这条生命线都已经危若累卵



今年4月份以来,多家在市场上呼风唤雨的地产商相继坠入危机之中。恒大、蓝光、华夏幸福、协信等等,相关名单还可以列出很多。这一切都让我们看到了大型地产商现金流的脆弱性。


由于整个市场处于风声鹤唳之中,大部分地产商已经很难发行两年以上的美元债。即便现在还有发行,票面利率也都远远高于10%这个地产商以前的票据发行警戒线。


就在前几天前花样年发行了一只为期三年的美元债,利率高达14.5%,达到了多年来我们看到的房企发行美元债的最高利率。但在事后仍凡尔赛地称,我们就是证明我们有发行长债的能力。用白话翻译一下就是:哪怕利率到了14.5%,大部分公司还是发不出去

 

地产融资环境的变化,使得地产商必须要考虑新的融资渠道,而医养行业就是较佳的融资载体,是深受资本市场认可的融资工具。

 

且不说疫情以后,中国的医疗行业得到了资本市场的高度认可。从去年以来,相关医疗行业的股票都处于大涨之中,医疗产业园发债的票面利率都在5%以内。即便不说热门的医疗行业,哪怕是在我们眼里总在亏钱的康养行业,发债票面利率也低于6%。何况政府又为医养产业园开通了RElTs的退出渠道,相信假以时日,地产商借医养行业进行再融资将尉为成风。

2、拿地限制利好医养高地

最近,一则政府的政策刷爆了地产人的微信朋友圈,政府要求房企买地的费用不得超过销售额的40%,含收并购。


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这条政策迅速的与权益销售额、现金流、负债及相关三条红线的经营指标一起成为政府对地产商的核心管理指标,也成为地产商规模固化的最新证据。


 

以后的地产还是碧桂园和万科们的天下,未来像中梁、祥生这种区域性的地产商越来越难以突出重围。而地产商突破这条政策的模式,无怪乎是发展与土地方合作、代建、产业勾地等模式。

 

其中产业勾地是非常关键的一块,产业勾地可以有效降低拿地成本,而医养产业勾地又是产业勾地的重要部分。而且地产商相对来说还是比较喜欢用医养产业来勾地的这种形式,这是因为勾地的核心就是需要配置一定的住宅资源来平衡产业运营投入


工业产业园对周边的住宅用地的居住环境有较大的影响,而医养产业用地不仅对周边的住宅影响较小,甚至医疗和养老本身就是住宅的生活配套之一。

 

医疗和养老资源的导入有利于地产商提升周边住宅的价格,同时康养元素又是乡村振兴、和文化旅游行业不可多得的填充IP。

 

在这个领域对地产商来说是广阔天地、大有作为的。现实中,医养产业勾地的地价大概是纯招拍挂地价的60%左右。这意味着,一块纯住宅用地的资金基本可以够两块医养产业勾地的土地。而且医养产业勾地的土地付款方式也较为灵活,是有效对冲地价款不得超过销售额的40%的工具。医养勾地也许不久就会在地产商中成为潮流。

3、地产销售形势的客观要求

今年以来地产行业发生的深刻变化之一就是大部分Top100的地产商完成了向一二线核心城市和核心区域的回归。

 

没办法,三四线城市的去化速度太慢,对于房地产这个快周转行业,放弃也是不得不为的事情。深耕三四线城市的恒大,已经陷入了资本的泥潭。这也为其他开发商提供了活生生的样板。


到大城市去、到核心区去成为了大部分大型房企的口号。但在中国大城市也就那么几十个,核心区的土地更少的可怜。而且在大城市拿地资金动辄几十亿起,开发商储备的那点子弹根本就拿不了几块地。

 

另一个角度,医养地产有它现实的需求。转瞬之间中国数以亿计60后群体就即将步入退休。他们是中国改革开放经济发展的受益者,为自己谋求一个幸福健康的晚年是他们共同的心愿。对很多人来说医养地产就是必需品,从上游的健康管理、慢病管理,到中游的生活环境、退休生活,再到下游的养老护理、康复复健都是他们需求的一部分。


三胎政策以后住宅的公益性将日益显现,过去地产商依靠所谓的刚需盘主打市场的做法将日益势微。满足各方面的特殊需求将成为地产商不得不考虑的对象。医养地产管理麻烦、开发周期长,但对大部分地产商来说,却是不得不做的选择。

4、做好孩子有糖豆吃


过去十年中国的房地产行业得到了迅猛的发展,但这种发展并不是房地产行业真正需求造成的,本质是过去10年货币超发和金融扩张的共同推动。

 

未来十年中国的金融行业也将走出无序扩张的后遗症,并且会被动收缩。在没有金融行业的支持下,地产行业是没有可能重现过去10年的辉煌。

同时在中美激烈竞争的大背景下,政府是不允许有房阶层作为既得利益,高高在上、撕裂社会。为了少数中老年人的利益、损伤大部分年轻人的积极性。

 

网上流行的一句话,“一切损害科技发展和阻挠年轻人生娃的行业都没有存在的必要”,套用这个标准房地产行业也忝列其中。

 

地产商赚大钱赚快钱的阶段没有了。双减政策出台以后,吃相难看的教培行业投资人含泪告诉你:跟政府和全体民众坐在一张桌子上打牌,千万别出老千,老千出多了,政府连牌桌都会掀了。再也不要抱着那种做点轻松赚钱的买卖,何必流汗的心态,和全体国民打对手牌。

 

地产行业终将会回归到一个普通行业,踏踏实实的赚一点辛苦钱可能是地产行业需要走的道路。

 

而医养行业赚的辛苦钱会是国家支持的允许的,也是地产商能够转型的方向之一。顺势而为,相信大部分地产企业到最后会回归到医养这条路上来的。

无论主动也好,被动也罢,地产商进军医养行业是一个谁也改变不了的趋势,而且是大举进军医养产业,不再像过去那样仅仅具有探索的性质。

地产商赚快钱的时代可能已经永远过去了,和其他行业一起耐着性子一个铜板一个铜板去做地产运营也许是地产商未来正确的道路。



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