重要的事儿说三遍，医保才是医疗的核心。

离开医保这个医疗的总抓手任何医疗机构都是无法生存的。不仅是公办医疗，某些民办医疗对医保的依赖更严重，甚至可以说是以“套保”聊以为继。

医养地产人想让自己在医养地产在招商上有实效，只有深刻了解招商对象与医保之间的深层关系，才能看清楚招商对象的运营本质。医养地产人只有了解医保政策的指向，才能制定出正确的医养产业招商方向。

2020年，中国医保支出突破2万亿，占GDP比重2%左右，但增速是20%以上，远高于GDP的增速6%。2020年，医保收入2.3万亿，貌似还有一点盈余，但是增速在快速下降。随着老龄化的进程，马上两倍于现在的医保支出时代即将到来，每个人80%的医疗支出，会发生在人生的最后两年，医保支出很快进入4万亿时代。即便目前每年结余3000亿，如果这样下去，医保会被迅速击穿。

整个医疗行业的赚钱逻辑都在改变。这还只是大变革前奏而已，医养地产人己经走到大变革的当口，传统的医养企业运营模式正在面临被淘汰的风险。如果医养地产人依然紧抱旧时代的医疗逻辑，大概率也会被新时代埋葬。

在变革面前，最重要的是做顺周期、顺趋势的事。

随着医保政策的收紧，中国医疗将越来越呈现出几个特点：

①大病大刀以及疑难杂症诊疗，医保收紧并不受多大影响，毕竟类似肿瘤、心脏等病种都属于刚需，但随着医保政策的收紧，固守原有治疗模式，不注重治疗性价比的医疗机构将被市场淘汰，医养地产人在引进此类机构时要睁大眼睛。

医疗价值的高低是由医疗服务的稀缺性专业能力决定的，在同等治疗效果的前提下，外部环境有较高的附加值，这也就是为什么患者更愿意去公立三甲医院治病的原因。而顶级公立医院提供的特需门诊，国际医疗服务也往往一床难求。

已经有越来越多的民营医疗机构注意到治疗性价比这个医疗的核心问题，大力聘请国内外的一流专家，开办病理诊断中心、治疗中心、影像中心等，既能帮公立医院提供服务输出，又能与公立医疗提供差异化的医疗服务。

以肿瘤治疗为例，上海国际医学中心建立的肿瘤中心，提供一揽子肿瘤治疗服务，与公立医院有显著的服务差别。和睦家也将肿瘤作为未来差异化的重要业务，以大湾区为核心，引进香港专家入驻，提供可与国际接轨的肿瘤治疗服务。而目前我国的肿瘤患者，五年生存率只是欧美发达国家50年前的水准，在这其中民营医疗有着巨大的发展空间，据悉上海重离子医院的患者预约治疗甚至排到了2024年。

与肿瘤治疗密切相关的影像中心和病理诊断中心，属于国家鼓励社会资本办医的业务领域，凭借业务门槛高资源稀缺的属性，不但市场前景广阔，也是各个医疗产业园青睐的热门种类。此类医疗机构如果最近几年业绩持续下降，基本认为未来很危险。

②靠医保基本已走到了头，支付手段必将变革。商业健康险必将成为重要的支付手段，商业险的支付场景在哪里，哪里是医养地产人的主战场。

2019年，商业健康险的规模是7066亿，在过去5年，市场复合增长是30%以上。2020年，最新的数据很快就会出来，大概率迈上万亿台阶。目前中国病人就医的自我负担在20%到30%之间，未来如果要达到世卫组织15%的标准，需要再往下降。

但医保真不能出很多钱了，事实上，一旦病人有了重疾，在三级医院，自费的比例都在55%左右，肿瘤疾病自费比例甚至都在七成以上。中国的全民医保，保障率并不高。急需商业健康险救驾。

商业健康险肯定不仅仅是公立医院，大部分应用场景，就是国家一直推动的社会办医。虽然近年来商保公司也积极发行了很多重疾险，特药险，一方面可保范围小，另一方面免赔条款多，用户买了不保的情况比比皆是。另外不少保险公司仅仅将此类产品作为吸引用户参保本公司其他产品的工具，看重二次转化带来的利润，而真正像医保那样普惠和保障范围广泛的产品并没有出现。

国家一直说提倡多层次的医疗保障体系，本质上就是要建立医疗价格双轨制。公立医院走医保，民营医疗走商保。公立医院走保障，民营医疗走服务。目前中国绝大多数三甲医院，都是公立的。

但全世界其他绝大部分国家，公立的都是垃圾标准医院，私立的民营医院才是真正的顶级。我们一直强调顺周期、顺趋势，对于医养产业园来说，大力引进走商保路线的民营医疗机构可能是必经之路。

③在医保收紧的大趋势下，民营医疗的转型不可避免，医养地产人需要找准民营医疗转型的正确方向，大力引进正确转型的民营医疗公司。

未来医保基金向公立医院倾斜力度将更大，民营医疗能获得的医保额度将更是少之又少。公立医疗确实日子难过，但更难过的还是自负盈亏的民营医疗。公立尚有财政托底，民营只有自个家底。

民营医疗吃医保过日子的， 在医保资金越发紧张的情况下，靠医保作为核心收入不是一条明路，因此部分民营医疗选择高端医疗作为其中一个发展途径。但经营投资者们在医疗服务价格和价值上的认知，与患者的认知还有较大偏差。定义高端精英人群作为服务对象，仅仅看中其具备的支付能力，但决定用户是否会买单的因素是支付意愿而非支付能力。所以，几乎所有高端医院，总是有意无意将自己的服务需要定价贵作为筛选患者的标准，而非医疗服务本身的价值。

目前有不少高端医疗机构如德达医院、嘉会国际、和睦家等即便接入医保仍然门可罗雀、曲高和寡，证明此路不通。未来民营医疗在向社会提供价值上，极有可能回到具有高性价比的专病和健康管理这个赛道上。未来民营医疗的商业模式，很可能不是靠医保赚钱，甚至不是靠传统医疗服务本身赚钱，而是靠医疗服务衍生出的非医疗产品或服务赚钱，靠机构估值、市值等股权增值赚钱。

民营医疗未来发展的道路也决定了医疗产业园招商的思路，把部分专病作为医疗产业园招商的基础，但医疗产业园的特色还是集中在健康管理、预防医学、抗衰老、中医养生等领域。

④养老方向的医养产业如何应对医保现状。                  

长期以来养老行业找不到商业模式。地产商投资养老地产床位销售盈利。在运营阶段，赚钱的可能性不大。但近年来的养老行业，由于医保的介入，使得老人的支付能力显著提升，大家一直讨论的老人支付能力不足问题基本上迎刃而解。

对于养老产业而言，医保对接使某些地区的养老行业有了自己的商业模式。在上海，护理院的医保政策是入住老人可以享受日均300元左右的医保报销支付，江苏是入住老人可享受日均50-100元的医保报销支付，浙江是180-300元左右的医保报销支付。

护理院除了具备养老院的基本条件外，医疗设备、医护技人员配置都是参照医疗机构的要求，譬如有内科、外科、康复科等，同时拥有一些医疗设备如B超、X光机、自动生化仪等，因而在照护慢性病老人方面，普通的养老院护理床位难以与之相竞争。从医护技人员配比上看，养老院一般配置1-3个医生，3-5个护士就差不多了，但是护理院一般需要配置较多的医护技人员，一个200-300床位的护理院，医生需要配置20-30人、护士40-60人。

但值得大家注意的是，护理院这种养老形态。并不是一个放之四海皆准的业态。护理院最成功的是长三角地区。某种意义上也跟长三角的地区的医保额度报销比例较高有关系。在其他地区并不一定行得通。在国内很多地区，由于报销额度不高，使得入住老人在住护理院上并不划算，需求也不大。加上护理业态的高投入。对于投资养老行业的地产商来说，并不合算。需要医养产业人投资前认真测算。

 医保政策的收紧，对于护理院来说，是一个长期不利的因素。但当前中央政策是鼓励养老，支持医养融合，养老产业中医保支付是目前难得的一个避风港。但对医养产业人来说：提升服务质量，降低医保依赖度，提高自费部分比例，才是真正长期生存之道。

大浪淘沙，适者生存。医养产业必在一轮残酷的生死挣扎之后。走上新的一轮的平衡。只是对于我们医养产业人来说，好不容易招商进来的医疗企业。在初期消费完了我们的宝贵支持资源，被迅速淘汰。还是凤凰涅磐成为医养产业园重要的支撑点。考验着医养地产人对在医保收紧大背景下对未来趋势的把握。

人口结构最终决定的，钱肯定会去那里，钱流动的方向就是招商的方向。

顺周期、顺流动性。坚持下去一定成功。

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