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市场、成本、政府喜好,医养勾地合作方的选择!
来源:优年医养研究院



最近几年来,医养勾地已成为各大房企拿地的重要途径之一。

 

就现实情况而言,三线以下城市的房地产在各大房企眼中,已然成为鸡肋。一二线城市成为各大房企必争之地。

 

但一二线城市的地价高企,在拍卖市场上,土地动辄数十亿。即便是土豪房企面对如此土地市场也心有余悸。于是产业勾地成为了各大房企不可或缺的拿地途径之一。

 

而随着健康观念的日益深入人心,加之2020年的疫情催化,医养勾地更成为各大房企的必然之选。

随着医养勾地的盛行,在中国一二线城市周边出现了大量冠以“XX国际健康城”命名的楼盘。这些楼盘的运作逻辑和操作思路大同小异,基本都是以住宅+医养产业开发构成。凡是此类项目,大致可以认定,都是用医养勾地的模式取得土地。

房企开发此类项目的整体逻辑是:用住宅开发取得的现金流来弥补医养产业发展所需要的资金。

 

房企用于发展医养产业所需要的资金不能大于政府给予的项目土地对价和补贴返还。

 

这就决定了房企在产业开发中间的腾挪空间会相当的受限。

医养勾地,顾名思义,是指的医疗+养老。这些年随着房企在医养方面的发力,养老方面,逐渐有房企冲了出来,形成自己的相对强势品牌,如保利健投、银城康养等,成为所属房企医养勾地的招牌。

而在医疗方面,无论自建医院也好,收购医院也罢,始终在这方面没有听说哪家公司有特别大的突破。

 

反而市场上不停的传出,地产系公司为自建的医院所拖累,如泰禾、绿景等,案例不胜枚举。

 

房企持续高投入几年,最后都铩羽而归,无奈退出这个市场。面临此情此景,房企逐渐开始面对现实,大多采用和医养产业合作方合作来获得土地。

但合适的医养产业勾地合作方好找吗?

 

目前地产商的医疗产业勾地合作方主要集中在两个方面:一个是在当地具有强势品牌的三甲公立医院;二是在市场上具有强势品牌效应的民办医疗品牌。

 

公办医疗品牌对房企而言,最多是借给你一个牌子供房企使用。

 

如果寄希望于当地的三甲公立医院出钱出力,为房企做旺项目,仅漫长的审批流程就足以让房企崩溃。

 

而国内,大多数民办医疗品牌实力并不强,也不具备和房企共同合作的条件,最多也就是委托运营和科室共建等之类的合作方。

 

医养产业勾地合作方往往沦为房企拿地的道具。

 

即便是一个道具,这个道具的选择也是很有技巧的。在优年网看来,医养勾地合作方的选择,起码要满足三个条件:

1、匹配原则

 

恰当的医养勾地合作方,对政府还是具有相当的吸引力的。不合适的医养勾地合作方会给房企造成相当大的负面影响。

 

这往往跟当地政府的产业规划和医养勾地合作方的过往有相当大的关系。

 

比如现阶段,在上海和广东医养产业发展中,政府对基因产业项目和细胞治疗就偏爱一些。如果房企合作的是类似中医药之类的产业,对政府来说就不具备任何的吸引力反而会把问题复杂化。

 

即便是在细胞治疗上,现在江湖上也有几家经常勾地的老面孔,政府对其并不买账。

 

有的公司即便打着院士的名头,政府对其采取的策略依然是礼貌接待,客气送走。

 

所以说,房企在选择医养勾地合作方前,一定要想清楚政府的痛点,选择恰到好处的医养勾地合作方。

2
、成本原则

 

选择医养勾地合作方往往决定了未来运营的方向。即使拿地后房企想有所改变,常常也过不了政府那一关,医养勾地的承诺会变成政府的硬性要求。

 

如前所说,其实医养勾地合作方主要的作用就是借你一个牌子,更多是拿房企的钱为房企做一个委托运营和科室共建而已。

 

但房企一定要明白,医养产业的运营现金流转正是一个极其缓慢的过程。在运营的过程中,亏损是必然的。

 

相对来说,养老还好做一些,当养老床位的入住率达到60%以上,运营现金流基本就转正了。

 

而医疗运营中的亏损,每年往往以数千万或上亿计,比如当年在环京某大型养老项目就做了一家大型医院,在刚开始的年份就亏的惨不忍睹。

 

房企能不能顶得住亏损,必须在勾地之前认真的进行计算

 

而许多医养勾地合作方的主业方向,其实本身就看不到盈利希望的,和房企合作后的运营效果十分存疑。此类产业虽然拿地会让房企很爽。但运营亏损起来也会让房企亏的怀疑人生。

 

所以无论房企借了什么牌子,一定要想清楚运营现金流,谨慎选择医养勾地合作方。

3
、市场原则

 

房企在选择医养勾地合作方时,一定要考虑医养勾地合作方的专业特点是否适合所勾土地的所处市场特点和需求。

 

无论需要对方委托运营也好,科室共建也罢都一定要考虑对方的业务特点适合不适合项目需求。比如最近几年,消费医疗项目大热,口腔、医美、眼视光等项目成为各大房企纷纷追逐的对象。殊不知此类项目自身就需要强大的人流基础,并不适合地处偏远郊区的国际健康城项目。

 

优年网根据自身多年的实践认为国际健康城项目其实往往适合肿瘤、呼吸等传统的治疗科室或者对牌照资源要求较高的诸如辅助生殖、互联网医疗等类型,抑或是占地较大、坪效较低的康复类、养老类项目。

 

因此房企选择医养勾地合作方时,一定要考虑好相关医疗项目是否适合本项目的未来市场需求。

医养勾地合作方的选择须十分谨慎,某种意义上,它决定了医养项目未来的盈利走向。


房企需要在医养勾地前就想的很清楚,只有在市场、成本、政府喜好三者之间做好平衡。才能达到收益最大化!





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