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康养地产开发的最大挑战:如何玩转现金流?
来源:优年医养研究院

 中国的康养地产真的不好做!

 

在世界范围内,作为经营性资产,大都运用资本化运作的方式开发康养地产。但在中国,由于融资环境、政策法律等等多方面的限制,决定了地产商注定无法像国外同行那样通过地产金融化而走长期可持续收益之路。

 

这也使中国康养地产的开发整体处于战战兢兢、如履薄冰的状态。

 

中国的康养地产开发必须兼顾长短期收益,一个细节把握不好,就有可能陷入万劫不复的境地。

 

所以在现阶段,中国康养地产开发的本质体现在一个核心两个基本点:

一核心是:   康养医疗护理运营服务

二基本点:   开发现金流安全

                    政府优惠政策使用

 

今天我们重点讨论的是康养地产的现金流问题,现金流对地产的重要性就像人对水的依赖性一样。多年来有很多优秀的地产企业,在市场上折戟沉沙,他们大多死于现金流断流。对于经营性资产而言,现金流的问题会更加突出。

 

在康养地产开发中,现金流安全是项目开发的首要任务,即便是康养重心依赖度低的项目,保证现金流的安全性也是项目开发启动的第一要素(土豪除外)。

 

开发伊始,地产商就要遵循以下基本原则来回避风险。

 

一、开发灵活性

经营性资产的开发是没有固定模式的,外部情况也是在千变万化。地产商在项目开发、资金统筹等方面根据面临状况不断做出调整是必要的,即便在拿地时,做了很多承诺,也要有一套实事求是的解决方案。这方面,我们的康养地产先行者已经有一套比较成熟的应对方式。有需要的同行可以通过优年网引见取经。

 

二、现金流的计划性

康养地产资金使用的周期是有波峰和波谷的。实践中,地产开发现金流推迟一两个月,一般都不会产生多大的后果,糟糕的是根本就没有计划这笔钱。现金流的统筹和调配也是保证现金流安全的关键方式之一。根据自身的情况,错开开工期平抑现金流付款波峰等现金流统筹方式,合理调配康养地产销售现金流和各项应收账款来计划现金流,是每个康养地产商在开发伊始就需要做的功课。

 

三、先易后难的原则

在有可能的情况下,康养地产的开发还是要遵循先易后难的原则。毕竟康养地产开发周期长,风险因素多,这个过程中有太多不可控的因素,先易后难,循序渐进是最大程度的保障项目安全性的方式。


四、开发要有系统性

康养地产的开发应该是环环相扣、层层推进。开发内容,开发周期应该是围绕一个主题层层展开,开发的系统性为整个开发获得较高利润的前提。

 

五、在康养地产拿地阶段,现金流就是与政府博弈的焦点之一
很多康养地产开发商是住宅开发商出身。他们的开发周期往往以住宅入伙作为一个周期。而康养地产完全不是这样,康养地产开发完成交付使用只是开发周期的一个阶段结束,更严峻的运营阶段才刚刚开始。现金流投入还远远没有结束,后面还不知道是怎么一回事儿。所以康养地产项目,如果不是在其他方面的条件特别好,一般不值得全力以赴去拿地。在拿地的博弈中,现金流因素也是地产商谈判的焦点问题。

 

一言蔽之,在现金流上如何做到长、中、短期的平衡,如何通过医疗、护理、开发顺序、租售、服务的组合,将现金流回笼周期和项目有序开发投入周期相匹配,这些才是康养地产开发要关注的核心。

 

康养地产的现金流管理分为四大部分:

第一部分就是现金流预算管理,也就是编制项目现金流量表。

第二部分当然是现金支付管理。

第三部分是现金流收益管理。

第四部分是项目外部的融资管理。

 

对于第2-4部分,大家都已经非常熟悉了。

 

今天我们主要聊聊第一部分康养地产的现金预算管理。

 

康养地产应考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等。

 

常见的康养地产投资经营方式主要包括“开发—出租”养老物业和“开发—出售”住宅或养老使用权两种模式,出售环节的现金流往往要视未来可能发生的内外部条件确定。

 

“开发—出租”模式属经营性房地产开发投资范畴,指投资人取得土地、建造并出租康养地产;“开发—出售”模式则属纯粹开发。两种投资模式在现金流入和现金流出方面因投资成本的不同而存在较大差异:“开发—出租”模式投资成本包含开发建设成本和出租成本,而“开发—出售”则包含开发建设成本和出售成本。

 

由于康养地产的现金流量涉及的因素较为复杂,以下我们以该种模式为例进行现金流的分析。


下图为优年网制作康养地产开发全流程地铁表:


地铁表.png

 

根据本表,优年网对康养地产现金流投入状况结点做简单分析。

 

现金流入分析:在康养地产“开发—销售—出租”投资项目中,现金流入通常包括自有资金、银行贷款、住宅收益及出租收入。由上表可以看出整个康养地产开发过程中,销售收款期主要在项目后半段。

 

自有资金应该确保取得项目土地所需首期投入,这是最基本的投入,也是取得外部融资的所必需的最基本条件。

 

住宅收益则相对简单;外部融资额度以投资者和融资方协商取得初步数据为主,但其实也是品牌力的博弈。

 

租赁收入(包括预租收入,下同)是现金流入分析中最难以定量分析的,它考验投资者对项目所在地的养老市场调查基础上的把握程度,估计过高会出现资金紧张,甚至被迫停工,估计过低会浪费资金的时间价值,这也是衡量地产商的能力所在。

 

因此,在预测租赁收入时,可以采取反推法,也可以采取风险系数法。反推法是在确定分期开发的首期开发现金流出条件下,扣除现金流入中的自有资金和可融资的资金后的资金缺口就是必须完成的预租收入,并计算出其出租率,判断其出租完成的难度。

 

风险系数法是投资者根据对市场把握程度,对其出租进度及出租率做出较风险、中性、保守的三种估计,分别测算出现金流入,并与现金流出进行比较,判断其可操作性。

 

现金流出分析:康养地产开发的现金流出为开发建设成本、住宅销售成本和出租成本。其中开发建设成本主要是土地成本、建安成本、基础设施及公共配套、财务支出等,出租成本则包括管理费用及经营费用(含维护修繕费用)。

 

住宅销售成本简单,不外乎推广费用和销售人员费用等。上表也可以看出整个康养地产开发过程中,密集付款期会较为集中,阶段性付款额度会比较大。现金流出主要是根据投资项目的开发进度进行测算。分析现金流出比现金流入要简单,我们都可以采用经验数据,只有财务支出无法做出较准确预测,它是在假设租赁收入数据下进行测算。

 

现金流出的时期分析:在进行康养地产现金流量分析时,由于康养地产开发有其特殊的要求,虽然也是以开发进度(时间)作为横轴,但这种时间是以工程进度为准,而不是普遍的年初和年末。因为我们知道,在“开发—出租”模式下的投资的现金流出在未正式运营时主要是建筑成本,其支出必须以工程进度为准,必须以工程进度作为管理的基础。

 

测算康养地产的现金流入也同样不能简单的按年初年末来划分,现金流入主要是预租或租赁收入,其流入必须与入驻合同约定的期限相一致。需要注意的是如果为了计算方便,人为地把工程进度和租金流入划为年初和年末,其现金流量分析就无法准确地体现投资的现金流,甚至会做出相反的判断。

 

复杂吧?的确挺复杂的,说白了这是住宅和经营性物业现金流的混合,但不仅仅是住宅和经营性物业现金流量表的简单叠加,而是组合成了一个全新综合体现金流量表。

 

康养地产对开发商的业务能力要求高,在康养地产开发的很多方面都有第三方支持公司。比如设计、医疗、护理服务,这些对于地产商来说不过是成本高百八十万的问题。对一个康养地产项目来说,这点钱也确实不算什么。

 

唯有康养地产的现金流这个问题,只能够靠地产商自己独立解决。能解决好这个问题的地产操作人员,那的确是高手中的高手,放在任何一个地产项目上,都能成功,只是相关操作人员还是太少。

 

在现实市场上,做康养地产活下来的公司都是资金冗余度高的公司,资金空余度低的公司在这个市场上已经不多了。所以我们在康养地产市场上见到的公司不是保险,就是国企、亦或是在中国知名的地产商。



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