6月4日，财政部官网发布了由财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布的财综[2021]19号文。

文件要求，自 2021 年 7 月 1 日，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展四项政府非税收入征收划转试点。

即，把国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金划转税务部门征收。2022年1月起全面实施征管划转工作。

消息传来立即引起了全国上下舆论一片哗然。上至庙堂之高的经济学家，下至业内“贩夫走卒”，都对此话题展开了热烈的争论。

大家的观点主要分为两派：一派是主流经济学家，认为也就是征收方式的小变革，不值得大惊小怪，不会变更土地财政的本质。另一派主要是草根，他们认为这是一个可以影响房地产走向的大事件，意味着土地财政的寿终正寝。

估计大家都已经过了把专家的话奉为圭皋的年龄，一切结果可能要等10年后才能看得清楚。有许多专家把这个政策解读为一个孤立的政策，但是否想过中央出政策从来都是组合拳，啥时候见过一个孤零零的政策？

在中国，任何一个独立的产业政策都相当于为后续政策搭了一座简易的桥，现在看不出所以然，但一旦需要，可以立即向期望的方向演变。

优年网认为这个政策短期对地方政府收入影响有限，土地出让金仍将是主要收入来源。中期将规范土地出让收支预算管理，地方政府无序举债或有所抑制。中长期看，会一定程度上降低地方政府对使用土地出让金的灵活度。

所以地方政府在土地端可能做出更多的让利，降低短期的土地出让收入，换取中长期更丰厚的税收来源，这对于医养勾地领域是一个比较大的利好。

这就像一个男人，这边拿着工资在外面还有一份兼职，为了这份兼职，天天忙忙碌碌到午夜12:00前没有休息过，以至你兼职的收入已经远远超过了工资。这样可以拿着你的兼职收入，孝敬父母、参加同事聚会、买些奢侈品充门面等等，很happy也很努力。

可有一天突然要把兼职收入划入老婆的账户里，那会怎样？老婆已经掌握了你的工资，虽然口口声声说要返还私房钱，没问题，今年也许会，明年呢？哪天老婆的娘家小侄子突然得了大病，需要一大笔钱。老婆会不会拿私房钱去救急呢？或者老婆做出了规定，必须要把50%的兼职收入用在孩子辅导班的缴纳上。当有了大额支出的时候，老婆会有意无意的去询问几句。

还会对私房钱感兴趣吗？想想都会觉得没意思吧。每天工作到夜里12点，不再是男人快乐了，反而觉得损害了健康。于是工作积极性就大不如从前了。

从地方财政的角度来看，一是钱不在自己兜里了，税务部门现在政府管不了。第二是透明化了。原来以政府基金口径，是不必公开细目，政府基金是个黑盒子，当然这里面一般90%以上是土地收入。可是划转税务部门后，不在自己手里了。而且以前土地整理主要靠拆东墙挪西墙，现在做不了，很麻烦，地也很难卖出去了。整个政策可能是牵一发动全身的政策先导，再接下来，会带来一连串的变化。

变化1、土地基金不再是地方政府的小金库，同平台公司打“组合拳”的通道基本被堵死。

变化2、土地基金提取的产业引导基金的资金路径被卡死，招商配资更难办。 

变化3、很多重大基础设施的资金平衡均不能实现，比如片区开发模式、基础设施建设项目。 

变化4、以土地做资本金，用土地款注入平台公司的路也走不通了。

按照经济学的基本理论，可以把政府看作为一个理性的经济人。

既然目前的土地财政方式存在较大的缺陷，而且未来极大的可能性会熄火。即便不熄火，也可能回不到自己的口袋里。

地方政府辛辛苦苦的去倒腾土地出让金的热情就会降低，中长期的产业和收益将成为地方政府看中的盈利方式。

其中产业勾地将会成为地方政府热衷的土地出让方式之一。

但必须看到的是，由于目前地方政府招商的主要手段之一的产业引导基金，主要是来自于土地专项基金，当土地基金的源头被卡死，产业引导基金势必陷入无米下锅的窘境。对于很多欠发达地区来说，无论是产业招商还是产业引进都面临着极大的困难。

但产业跟产业是不一样的。工业产业上量快，毫无疑问是政府最喜欢的产业内容。

但对于地方产业引导基金来说，工业产业的返还和补贴也是刚性的。甚至，招商对象会把工业企业的生产流量集中起来套补贴。而医养产业是属于社会福利性产业，虽然缺点是上量慢，优点是收益非常稳定。

同时医养产业对政府来说，它最主要的意义在于社会效益。工业产业对政府最主要的意义是经济目的。医养产业是一个强运营的产业，在给钱给人的情况下，政府开办大部分公立医院的运营情况并不良好。

这些年大力发展民办医疗，进行多渠道多层次的医疗分流是政府关注民生的具体表现，尤其是康养类项目更是政府在上级有具体指标要求的情况下的必然。

医疗养老都需要强运营，而这部分工作对于政府来说并不专业。医疗建设成本可能只是小头，而运营亏损起来，一亏十几年，才让政府头疼。通过土地让利引进地产商既增加了医疗的供应，又甩掉了亏损的大包袱。

同时对于中央政府而言，在2020年实现了整体脱贫的战略目标之后，农村振兴战略成了中央政府首推的战略措施之一。

国家有步骤有目的地，把中央扶贫办整建制转变为乡村振兴局。同时规定了地方政府每年要把土地出让金的50%以上用于农村振兴。和土地出让金由税务系统征缴的政策，二者联系起来，就可以看出中央政府的意图所在。

中央规定把土地出让金的50%用于乡村振兴战略，以前这是一个没有办法量化的经济指标。因为地方政府的土地出让金收入对中央政府来说是一个完全的黑匣子。当土地出让金归属地方税务征缴以后，中央政府就有了对地方进行严格监管的依据。乡村振兴战略就等于已成为有源之水，在未来若干年里，中国的乡村振兴将成为一项举世瞩目的大工程。

从某种意义上来说，乡村振兴战略就是另一种形式上的产业勾地。只不过是地产商面对的产业振兴主体也许会有所微调。

在目前乡村振兴战略中，一个绕不开的障碍就是土地所有权的相关问题。对于这几个方面，国家也做了相应的战略安排。完善乡村产业发展用地政策，明确用地类型和供地方式，增加乡村产业用地供给。

同时国家也在力推开展全国乡村康养旅游示范基地，探索乡村旅游与康养旅游加速融合发展路径。

1、创新供地方式。2019年，国务院印发《关于促进乡村产业振兴的指导意见》提出，鼓励各地探索针对乡村产业的省市县联动“点供”用地，支持乡村休闲康养旅游和产业融合发展。推动制修订相关法律法规，完善配套制度，开展集体经营性建设用地入市改革，增加乡村产业用地供给。

2、创新产业形态。盘活闲置农房和宅基地，发展精品民宿、共享农庄、康体养老、农家乐等业态。有效开发“四荒地”，发展健康养老、休闲农（牧、渔）园、森林人家、健康氧吧、生态体验、特色动植物观赏等业态。

3、创新合作形式。从单纯的土地出让转化为集体与房企的共同持有、房企租赁等等多元化的合作形式。

但也必须看到乡村振兴战略目前正处于探索的混沌期。全国数10万个村级集体单位正八仙过海、各显神通。但乡村康养、森林康养、康养旅居，是乡村振兴战略中出现的高频名词，也是乡村战略路径中的重要组成部分。

从长久来说，医养产业勾地也一定会实现它的价值回归。但国家开启的乡村振兴战略，却为医养勾地打开了短时间的机会之门。

所以不应该把土地出让金收归税务征缴作为一个孤零零的事件。

应该看到他只是中央组合拳中的一部分，也许对当下的土地市场没有什么影响，但假以时日，一定能从根本上改变中国的土地出让市场。

医养产业公司必须具备强IP和医养产业运营能力，用医养产业的思维做医养产业地产，不断强化医养产业运营能力，实现医养产业与地产良性循环发展。

同样这个政策从长期来说，对于医养勾地是一个极大的利好。

医养地产能够服务于医养产业发展在于，作为医养产业服务商的核心要点，是必须具备医养产业服务能力、围绕医养产业链及企业生命周期的不同成长阶段提供全方位的服务、通过医养产业服务增长、增强吸引力，为医养产业地产做大盈利空间提供良好支持。

但对大多数开发商来说能不能抓得住这个机会，却是一个未知数。正如我们一再强调的是，地产商的产业运营能力，是你在这个市场能走多远的决定性因素。

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