养老行业资源品牌库
医养产业最新最热活动
优年医养研究院
现在的位置:首页->优年医养研究院
健康城的医疗规划
来源:优年医养研究院

 

最近几年,健康城项目开发在一二线城市周边已蔚然成风。实话说大多数地产商开发健康城项目的初衷,是为了产业勾地拿到便宜地价进行住宅销售,可是土地拿到后,健康城项目后期的招商和运营将着实对地产商构成了巨大的挑战。

 

当前,大多数Top50开发商在内部都设置了负责产业招商和运营的公司。在开发体制上采取了地产项目公司和产业公司协作分工的开发模式。有些地产商甚至明确项目公司是发包方,产业公司只是项目公司的乙方。这也造成了大家都只是各管一段,整体效果并不好。

 

就以项目早期开发工作中间最重要的部分—建筑设计为例。在设计中无论是编制设计任务书,还是设计院要求提供医疗功能布局和医疗工艺流程规划,都是医疗建筑设计中地产商绕不开的基础工作。

 

医疗建筑又是业界公认的属于民用建筑中功能最复杂的建筑类型。也不可能寄希望于设计院。对设计院来说,他们的主要任务是把控规范和画图而已。

 

当项目公司向产业公司索要功能、动线需求时,产业公司往往是拿不出来。

 

怎么可能拿得出来?招商还没有开始,谁进驻还不知道。再说即便招商成功了,谁能保证这家企业能在该物业里运营50年。

 

大多数产业公司都是逼急了,参观了两三个类似的项目以后照猫画虎,至于项目与实际情况不匹配的问题,以后再说。反正是项目公司的事,到了招商和运营阶段,腿快的不知道都换了几个东家了。

 

所以我们看到很多健康城项目,在手忙脚乱、焦头烂额招商一两年以后,项目招商率仍不足20%。

 

这里面的很大一部分原因就在于健康城项目没有进行基本的医疗规划。

 

这里所说的医疗规划并不是一个简单的医疗建筑设计规划,它是医疗建筑设计、招商运营工作的整体规划。指导着健康城项目将来会变成是什么样子?

 

从分析市场需求、厘清健康城病患覆盖范围、辐射人群、确定客群定位、主打特色病种定位、拟定未来招商突破口,到围绕特色病种延伸出的整体招商定位、运营管理模式、医疗指标要求、建设基本原则及基本方案、各个功能区规模内容、功能配置需求、各功能部门关系定位及面积分配等等内容共同才构成了一个较为完整的医疗规划方案。

 

所以说健康城项目的医疗规划是一个庞大的业务体系,但在优年网看来,地产商最需要坚持几个根本指导原则,才能奠定健康城项目医疗规划的基础。

 

一、借势原则

 

每一个健康城项目在招商运营初期,有效的借势是必不可少的。没有健康城项目是建立在医疗荒漠上的,医疗地产人所熟知的迪拜国际医学城,就是建立在原有就是中东首屈一指的拉希姆国际医院基础上。

 

不能有效的借势,完全靠自己在“一穷二白"的基础积聚医疗产业动能,是很不明智的,这会把招商培育期的周期拉长,加上初期运营客户不可避免的定位偏差造成招商困难,少有地产商冲过这道关口。

 

地产商借势的形式主要有。

 

1、依托周边大型医疗设施,与大型医疗设施形成产业互补。为原有大型医疗设施提供手术病人健康管理、转诊病人承接、康复护理等一系列上下游服务,承接大型医疗设施的溢出效应,是健康城项目招商初始的必然之选。

 

2、地产商自主造势。有些健康城项目,由于周边医疗基础基本上处于一穷二白状态,需要地产商自行进行造势。我们看到许多地产商采用了自行建设委托运营的经营方式,挂着名院分院牌子。力图在"一穷二白"的基础上建立自己的医疗优势。但据优年网观察,目前这种运营方式,在实际效果上高度存疑。许多地产商跟名院合作并不紧密,仅仅打着名院分院的牌子在吸引病患的效果并不明显。地产商在借势上面还需要多动脑筋。

 

二、产业链集聚原则

 

健康城的医疗最忌做成类似于公立大三甲医院那样的综合性医院。

 

一般来说健康城在地段、品牌、医生团队、支付等诸多方面与公立三甲医院相比尽显劣势,正面竞争,几无胜算。健康城医疗的最佳做法是选择两三种具有特殊资源禀赋优势的病种和专科作为核心,围绕该病种或专科形成上下游产业链集聚。

 

比如优年网合作的某北京健康城项目,由于紧邻中国辅助生殖的龙头医院-北医三院。就将辅助生殖服务作为自身招商的强势突破口,围绕整个辅助生殖产业链,将辅助生殖上游的辅助生殖期健康管理,下游的妇科、产科、月子会所、儿科等一系列相关服务,形成了一条完整的产业链。得了较好的招商效果。

 

运用产业链集聚原则的招商重点在于两个方面。一方面在于认清自身的资源禀赋优势,就能起到事半功倍的效果。另一方面在于精准选择核心病种或引流专科。

 

在2020年,医美、口腔、眼科、肿瘤、精神、骨科、中医心血管、康复、传染、妇产这11个专科领域每个专科实现突破了百亿规模。那么这11个专科领域,哪一个专科领域适合于作为健康城核心病种和引流专科呢?

 

首先我们排除掉医美、口腔、眼科、妇产(辅助生殖除外)几个带有消费医疗性质的医疗项目。消费医疗对流量的高度依赖,很难相信他们会进驻地处远郊的健康城项目。

 

骨科市场尽管庞大,但产业链极短,仅有的骨科康复项目还不宜设置在骨科医院周边。而精神专科的疾病虽然病症清晰,基本上不与其他科室交叉导流,治疗体系也相对封闭,造成精神病专科的产业链极短。虽然精神类疾病需要的环境比较特殊,适合于地处远郊、面积广阔的健康城项目。但同时也对健康城自身住宅销售冲击巨大,不易作为重点招商对象。

 

同样传染病专科对住宅销售的冲击也不容小觑,不宜作为健康城项目的招商对象。

 

而对于肿瘤科而言,肿瘤确诊,大部分已经到不能手术切除的晚期阶段,放疗、化疗、精准靶向和肿瘤免疫等生物疗法是未来主要发展方向。由于需要较为特殊设备场景,健康城是部分肿瘤科室选择的不可多得的场景之一。

 

中医心脑血管健康管理和康复领域对于健康城项目由于技术和管理相对简单,产业链比较长,加上近年来国家医保又在大力支持,比较适宜于做为健康城项目的重点招商对象。

 

同样在百亿以内的市场还有许多领域可以作为招商的主要对象,比如说疼痛、眩晕、周围性血管病变等等由于产业链较长,需要开发商根据自己独特的资源禀赋重点关注。

 

三、动态原则

 

一般来说在健康城建设开发的过程中,它的功能诉求并不能在医疗规划初期就梳理的无比清晰明确。一定是伴着建设招商运营的过程,经历由粗到细、从模糊到明确的转变。

 

同时在当前由于医保支付改革的不确定性,也由于当今世界医疗处在从小分子化学治疗向高分子生物治疗革命的转折中。

 

所以健康城的医疗规划一定要遵循动态变革的原则。不能让健康城项目在开业伊始就处于落后的窘境。而在当前健康消费升级的大背景下,以前可能没有意识到的新的医疗业态、新的医疗形态都在源源不断涌现中。

 

比如我们现在还不熟悉的胎儿外科。胎儿外科就是我们常说的胎儿宫内手术,在胎儿尚未出生之时,将胎儿从母体子宫中取出进行畸形矫正手术。胎儿外科对于儿童先天性遗传病是有效的治疗方式。

 

又比如在当前世界医疗的细分化是一大潮流。同样以儿科为例,在儿科中就又细分出了小儿呼吸科、小儿心脏科、小儿血液科等100多个隶属于儿科范畴的亚专科。可以预见未来的医疗发展中,相关的病种专科还会进行进一步细分。而过去一直处于边缘学科地位的相关专科也会得到进一步的重视,比如腋臭、睡眠障碍等相关边缘专科,有可能获得大发展的机会。由于长期处于在大型公立三甲医院被忽视的地位,反而容易成为健康城的重点病种。

 

医疗形态的转变,不仅仅局限于以上几个方面。又比如健康城项目为满足医技共享的目标,在努力引进招商第三方影像、第三方检验中心、第三方血透机构之时,类似于内窥镜中心等崭新的医疗形态又出现在了我们的视野中。

 

在当今世界,医疗无时无刻不在改变中。健康城的医疗规划要紧跟这种变革,在整个招商运营生命期都要动态的去调整它。

 

四、简单原则

 

在健康城招商伊始,地产商一定要认清自己的定位,即:大多数地产商基本上都是医疗的门外汉,缺乏医疗品牌的沉淀和完善的医疗团队。

 

强技术,高难度的疑难杂症和大病大刀不是地产商的菜。从成本角度来说,此类项目的建设成本也极大。比如建设外科手术室,不仅要建设常规的排污及排水管道,甚至还要考虑特殊的气体管道。还要考虑无菌、负压等各种特殊的医疗情况。要满足这些条件建设成本就呈几何级的上升,但谁能保证手术室的运营商能使用50年。

 

健康城的招商应该首先要瞄准的是需要特殊牌照的医疗形态,比如辅助生殖、互联网医疗、基因筛查、细胞治疗等项目,和对技术和设备设施要求不高的健康管理、康复护理类项目。

 

这些项目相对招商较为容易,并且物业用房通用性高,有了变动对于地产商改造难度也小,为将来的物业运营留下了较大的空间。

 

但要注意的是,我们说地产商不宜引进太多重技术,且要有诸多大型医疗设备的医疗机构。并不是完全排斥,有些医疗设备还是积极争取的。比如高压氧舱等。这里面的套路在于,医疗机构投入了重资产以后是带不走的,只能选择和地产商一起慢慢熬过开业培育期。而轻资产的医疗机构,只要亏钱,撒腿就撤,不会在经营最困难的时候和地产商一起死守。

 

以上几个原则是优年网在长期工作的几个心得,一言蔽之就是开发商要用最低的成本、体系化的思维、实事求是去建设招商运营自己的健康城。

 

在这个过程中,精准的医疗规划是建设招商运营的先导。希望未来的招商运营工作能达到事半功倍的效果,医疗规划这一步是必不可少的,尤其是对在医疗行业内没有太多积累的地产商。

 

否则,在中国的各大城市周边就又会出现大量的鬼城!



优年网宗旨:助力地产商建构专属医养生态!


帮助地产商了解医疗、养老行业的底层运行逻辑!

为地产商在产业勾地、医养运营、医养产业招商、医养增值售楼等选择医养行业合作方提供深度服务


(优年医养研究院原创研究内容,转载请联系vip@old999.com。)


健康地产医养咨询,请添加微信!

韩立莎微信.jpg


  优年网提供全球康养品牌入驻

     ( www.old999.com)  

       请联系品牌专员咨询

肖霞二维码.jpg


0