4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

多年来公募REITs一直处于“只听楼梯响，不听人下来”。大疫之后，面对严峻的经济形势，国家终于放出了大招。而且鉴于目前形势，估计会推进的很快。

优年智库多年来一直认为医药健康产业园的现金流持续是医药健康产业园成功的最重要因素，并同险资、产业基金等对诸多医药健康产业园进行追踪和投资，也进行了类REITs的努力，但本质上都是名股实债或私募债，国家在公募REITs上一直没有放开。

而今，对于广大医药健康产业园来说，天快亮了。毕竟医药健康产业园资金沉淀较多，需要REITs这种较好的盘活资金的渠道。

REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。

其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。

通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

如今在商业地产和基础设施之间，国家选择基础设施REITs作为突破口。

在大疫之后的社会氛围下，在未来新基建REITs中，物流、数据中心、医疗健康等行业肯定会成为下一个行业增长点。

在国家放开基础设施REITs的大背景下，优年智库作为医药健康产业园投资服务商，给大家如下建议：希望先做准备，不要在未来的REITs浪潮中因为自身的原始条件问题上不了车。

1、建构防火墙，把风险阻挡在核心体系之外，让核心资产干净起来。这是权益类REITs发行的关键。

医药健康产业园开发的第一步，就是建构一个完善的公司体系。这是一个有多个公司构成的完善运营框架。它保护着投资者的核心资产。不仅仅是投资人的私人权益，得到保全。更重要的是在公司的资本运作中能够不受影响。

2、选择合理的现金流模型，规范投入现金流，防范资金风险。在寻找优先级时，这是绕不过的话题。

医药健康产业园的现金流是医药健康产业园的重中之重，如果不是金融资本的背景，医药健康产业园要作为第一要素。

3、产业园区招商，构建产业集群是一个园区良性发展的根基。也是发行REITs中增信的关键。

优年智库始终将搭建医药健康产业生态作为产业引入，集群聚集的指导思想，也就是「筑巢引凤」。医药健康产业生态至少应该包含四大核心要素：政府、产业园、资源整合和入园企业。

4、从拿地初期就梳理与政府的合作形式。某种意义上，是建立REITs投资人信心的关键。

住宅开发商和政府的关系是客户关系，园区开发商是政府的合伙人。产业开发中包括对于企业的扶持、人才的扶持、随产业引进而进行的户籍扶持都是需要政府去做的，怎么把政府拉进来，优年智库认为产业园和政府谈判是个技术活。

5、合作伊始就要引进适合的金融资本，对未来做REITs会大有帮助。

那些是合适的?不多说，说多了，得罪我们的金融客户。

6、建立核心优势，打造特色园区，能够提升REITs估值。

要保证每一个特色园区的主要产业围绕在1到2个方向上，这样非常容易做成产业集群，有利于发挥规模效应，也是REITs喜欢听的故事。

7、树立与REITs一致的长期主义精神，综合发掘园区价值，逐步提升项目NOI率。

医药健康产业园投资人应向综合服务平台转变，摒弃“勾地”思维，改变以往单纯的租赁模式，以园区为载体打造产业链条，构建资源平台，并立足服务于整个产业链条的企业群体，进行研发支撑，资金供给、人才供给、业务拓展等大平台的构建。

优质的医药健康产业资产和强势的发起主体是发行产业REITs的最基本要求，但只有练好医药健康产业园招商运营内功，才可能拥有更多的未来预期。

风起了，钱来了，抓得住才是真的！

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